司法實(shí)踐中大量存在通過(guò)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同為借貸合同提供擔(dān)保情形，在現(xiàn)有法律框架內(nèi)公平處理此類(lèi)案件頗具難度，且各地裁判觀點(diǎn)差異較大。如何認(rèn)定“名為買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借貸”需要裁判者運(yùn)用證據(jù)規(guī)則、經(jīng)驗(yàn)法則甚至是價(jià)值理念去判斷。下列判例檢索自“無(wú)訟案例”，均由最高人民法院作出，裁判要旨系由北京房產(chǎn)律師根據(jù)裁判主要內(nèi)容總結(jié)，希望對(duì)大家有所幫助。

　　 1.貸款關(guān)系結(jié)束后，雙方簽訂了房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議，保證償還貸款。雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的真正目的是為貸款提供擔(dān)保，而不是為了實(shí)現(xiàn)房屋出售，法院解釋說(shuō)，雙方當(dāng)事人拒絕更改請(qǐng)求，決定駁回起訴。

　　 ——王高平與海南渤海投資咨詢有限公司借款合同糾紛案案號(hào)：(2016）最高人民法院第52號(hào)；評(píng)委：孫祥壯、黃金龍、王志平；裁判日期：2016年1月27日

　　 最高人民法院認(rèn)為，王高平聲稱他與 Bohai 之間存在商品房買(mǎi)賣(mài)的法律關(guān)系，因此要求確認(rèn)購(gòu)房協(xié)議，履行購(gòu)房協(xié)議，取得購(gòu)房協(xié)議所涵蓋的541套住房的所有權(quán)，并提供包括貸款事實(shí)在內(nèi)的證據(jù)。對(duì)此，我們應(yīng)該審查王高平與渤海公司簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議是否具有擔(dān)保的含義，即審查雙方簽訂的房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的真正含義是為借款行為提供擔(dān)保，還是通過(guò)支付代價(jià)獲得房屋所有權(quán)。

　　 王高平提供的借條、付款憑證、房屋抵押貸款協(xié)議、怡海華庭認(rèn)購(gòu)協(xié)議均證實(shí)了借款事實(shí)。甲方王高平與乙方渤海公司簽訂了《房屋抵押貸款協(xié)議》，該協(xié)議載明截至2014年3月23日，乙方向甲方借款人民幣9800萬(wàn)元，用于怡海華庭小區(qū)的建設(shè)開(kāi)發(fā)。乙方與甲方就償還貸款達(dá)成如下協(xié)議。協(xié)議第三條約定“乙方在約定期限內(nèi)不能以現(xiàn)金償還貸款本息時(shí)，同意以在海南建設(shè)開(kāi)發(fā)的怡海華庭小區(qū)的房產(chǎn)向甲方償還貸款本息”。上述證據(jù)及協(xié)議內(nèi)容可以證明，借款關(guān)系發(fā)生后，雙方訂立了房屋抵押及認(rèn)購(gòu)協(xié)議，以保證借款的償還。雙方簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議的真正目的是為貸款提供擔(dān)保，而不是實(shí)現(xiàn)房屋買(mǎi)賣(mài)。即雙方在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)，并非真正意義上的轉(zhuǎn)移涉案房屋所有權(quán)，而是真正意義上的設(shè)定擔(dān)保。總之，王高平與渤海公司真正的法律關(guān)系是民間借貸，房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議只是擔(dān)保過(guò)戶的一種方式。一審法院在審理過(guò)程中向當(dāng)事人明確說(shuō)明本案涉及的法律關(guān)系是借款合同關(guān)系，并詢問(wèn)其是否變更訴訟請(qǐng)求。王高平的經(jīng)紀(jì)人證實(shí)不會(huì)更改索賠。王高平的上訴理由不能成立，維持駁回王高平起訴的裁定。

　　 2.主張協(xié)議名為房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，實(shí)為借款擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)舉示雙方之間存在長(zhǎng)期借款擔(dān)保公司法律社會(huì)關(guān)系的相關(guān)研究證據(jù)，否則，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)舉證不能的不利影響后果。

　　 案件編號(hào)2299(2015) ，審裁委員： 李明毅、蘇歌、張志宏，判決日期： 2015年11月27日

　　 最高法院認(rèn)為，涉案房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議具有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款，該協(xié)議是在王采、張立靜與亞歐公司簽訂協(xié)議后成立的。協(xié)議約定了地址、土地面積、房屋面積、購(gòu)房款金額、購(gòu)房款交付方式、辦理過(guò)戶手續(xù)期限等。上述協(xié)議的意思很明確。王采和張立靜聲稱，該協(xié)議被稱為房地產(chǎn)銷(xiāo)售，但它實(shí)際上是貸款擔(dān)保。但并未出示雙方法律關(guān)系的相關(guān)證據(jù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)未舉證的不利后果。

　　 3.當(dāng)事人簽訂協(xié)議表示借款意向后，簽訂商品房銷(xiāo)售合同，與協(xié)議一致。

　　 ——李與通化龍城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案（2015）沈敏字第1973號(hào)；法官：董華、張志宏和李明依；裁判日期：2015年10月15日

　　 最高人民法院一般認(rèn)為，2001年7月24日雙方企業(yè)簽訂的《協(xié)議書(shū)》，雖然沒(méi)有約定李明生投資140萬(wàn)元，與龍成公司發(fā)展共同努力建設(shè)龍成商廈，以龍成商廈一層800平方米的建筑面積為投資環(huán)境條件。但同時(shí)進(jìn)行約定龍成公司在2001年10月25日前有權(quán)解除此協(xié)議，并退還李明生140萬(wàn)元，如若超期，李明生則享有800平方米建筑施工面積的所有權(quán)。根據(jù)該約定，龍成公司管理可以在約定一定時(shí)間內(nèi)通過(guò)解除勞動(dòng)合同，退回投資款，逾期則李明生取得一些相應(yīng)提高房屋銷(xiāo)售面積。而在該協(xié)議簽訂的次日，雙方即簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)服務(wù)合同》，合同或者約定的房屋土地面積、總價(jià)款等主要研究?jī)?nèi)容與《協(xié)議書(shū)》中相關(guān)法律約定時(shí)間一致，與《協(xié)議書(shū)》約定的在龍成公司對(duì)于逾期未解除保險(xiǎn)合同退回投資款條件下能夠取得這些房屋的內(nèi)容學(xué)生互相吻合。且《協(xié)議書(shū)》標(biāo)注有“附：李明生購(gòu)商品樓合同提供一份13頁(yè)”字樣。據(jù)此，原判決結(jié)果認(rèn)定問(wèn)題雙方經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人簽訂的《協(xié)議書(shū)》實(shí)際情況體現(xiàn)的是借款的意思就是表示，雙方國(guó)家之間是民間網(wǎng)絡(luò)借貸市場(chǎng)關(guān)系，《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》系僅為促使《協(xié)議書(shū)》有效方式履行而設(shè)立的具有作為抵押貸款擔(dān)保行為性質(zhì)的從合同，而非雙方如果當(dāng)事人主義之間形成了以房屋信息買(mǎi)賣(mài)為目的的合意，有事實(shí)理論依據(jù)，并無(wú)明顯不當(dāng)。

　　在實(shí)際法律問(wèn)題情景中，個(gè)案情況都有所差異，為了高效解決您的問(wèn)題，保障合法權(quán)益，建議您直接向北京房產(chǎn)律師說(shuō)明情況，解決您的實(shí)際問(wèn)題。