古有“孟母三遷”，今有重金購買“學(xué)區(qū)房”的噱頭， 許多業(yè)主為了能讓孩子享受優(yōu)質(zhì)的教育資源，往往優(yōu)先考慮 學(xué)區(qū)房，因此學(xué)區(qū)房的價(jià)格要昂貴很多，同時(shí)也成為一些開 發(fā)商的重要促銷手段。部分開發(fā)商會(huì)大力宣傳其所承建小區(qū) 為某某學(xué)校學(xué)區(qū)房，但是如果后期因?yàn)榉N種因素未能實(shí)現(xiàn)學(xué)區(qū)房劃分，業(yè)主群體性起訴，勢必給開發(fā)商帶來一定影響， 開發(fā)商要承擔(dān)什么責(zé)任呢？為此，又該如何應(yīng)對？來看看北京律師是如何說的。

　　一、首先，違反 "學(xué)區(qū)房 "的宣傳，開發(fā)商需要承擔(dān)違約責(zé)任。

　　《最高國家人民對于法院進(jìn)行關(guān)于審理商品房買賣雙方合同管理糾紛解決案件可以適用中國法律制度若干重要問題的解釋》第三條明確規(guī)定：“商品房的銷售網(wǎng)絡(luò)廣告和宣傳教育資料為要約邀請，但是出賣人就商品房項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展規(guī)劃能力范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施方面所作的說明和允諾具體分析確定，并對商品房買賣合同的訂立社會(huì)以及提高房屋市場價(jià)格的確定有一個(gè)重大環(huán)境影響的，應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為經(jīng)濟(jì)合同主要內(nèi)容，當(dāng)事人沒有違反的，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)違約主體責(zé)任?！?開發(fā)商通過銷售商品房時(shí)往往以該小區(qū)為某重點(diǎn)研究小學(xué)的學(xué)區(qū)房作為教學(xué)重點(diǎn)知識(shí)宣傳，該宣傳（說明）具體情況確定，應(yīng)當(dāng)視作要約?！逗贤ā返谑龡l規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立保險(xiǎn)合同，采取要約、承諾服務(wù)方式。”第二十五條規(guī)定：“承諾生效時(shí)合同關(guān)系成立?！辟I房人與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》（注：該合同書中我們一般來說不會(huì)有很多關(guān)于學(xué)區(qū)房的條款）即承諾，該合同（既包括施工合同里載明的條款，也包含該學(xué)區(qū)房的約定）即成立?！逗贤ā返谒氖臈l第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”即買房人與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》時(shí)，合同書及學(xué)區(qū)房的約定即生效。開發(fā)商違反該學(xué)區(qū)房的約定，應(yīng)當(dāng)主動(dòng)承擔(dān)違約成本責(zé)任。

　　二、開發(fā)商免責(zé)的無效

　　《合同法》第四十條規(guī)定：有本法第五十二條、第五十三條規(guī)定的情形，或者提供格式條款的一方免除其責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，格式條款無效。" "商品房預(yù)售合同 "往往有類似"本合同條款中不含廣告，甲方（開發(fā)商）概不負(fù)責(zé)"的條款。合同是開發(fā)商提供的，屬于格式條款，免除開發(fā)商的責(zé)任。這個(gè)協(xié)議是無效的。

　　三、賠償金額的確定

　　《合同法》第一百零七條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行企業(yè)合同管理義務(wù)教育或者沒有履行勞動(dòng)合同進(jìn)行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)積極承擔(dān)我們繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施研究或者國家賠償經(jīng)濟(jì)損失等違約風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任?！?買房人要想向開發(fā)商主張違約行為責(zé)任公司就要有明確的依據(jù)。比如，買房人向開發(fā)商主張違約金，要有一個(gè)明確的合同法律依據(jù)（即某個(gè)合同條款約定開發(fā)商違反學(xué)區(qū)房的約定要承擔(dān)多少違約金），但是因?yàn)檫@樣的合同約定基本不會(huì)有。

　　“繼續(xù)執(zhí)行”和“采取補(bǔ)救措施”基本上沒有希望，只能要求開發(fā)商“賠償損失”。購房者的成本可能會(huì)對他們孩子的教育產(chǎn)生負(fù)面影響（他們不能進(jìn)入開發(fā)商宣傳的重點(diǎn)小學(xué)） ，或者增加購房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)（他們會(huì)選擇教育資源同樣好但成本更高的學(xué)校），購房者因此遭受的情緒困擾等等，但是這些損失很難用金錢來量化。因此，損失的數(shù)額很難確定。此時(shí)，法院只能根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯(cuò)和日常生活經(jīng)驗(yàn)自由裁量權(quán)。然而，有時(shí)買方的損失可以量化，買方可以要求具體數(shù)額的賠償給開發(fā)商。

　　房屋作為家庭的重要資產(chǎn)，消費(fèi)者在 購買房屋時(shí)應(yīng)盡審慎的注意義務(wù)，深入了解當(dāng)?shù)氐膶W(xué)區(qū)政策， 避免因疏忽、輕率做出購房的決定而承擔(dān)損失。如果您有這方面的法律問題，請咨詢北京律師。